Tržní hodnota

Stanovení tržní hodnoty / obvyklé ceny nemovitosti

Nabízím zpracování odhadů tržní hodnoty nemovitostí.

Prodáváte nebo kupujete nemovitost vlastními silami?
Potřebujete rychlý odhad tržní hodnoty Vaší nemovitosti?
Chcete stanovit obvyklou cenu nemovitosti pro dědické řízení?

Ceny za odhad nemovitosti:

 Druh nemovitosti  Cena [Kč]
 Byt od 2 000,-
 Rodinný dům od 4 000,-
 Pozemek od 2 500,-
 Bytový dům od 8 000,-
 Rekreační objekt od 3 500,-
 Kancelář od 2 000,-
 Garáž od 1 500,-
 Ostatní dle dohody

 

 

 

 

 

 

 

 

Termín dodání je do pěti pracovních dnů od předání podkladů a od provedení místního šetření, případně individuálně dle složitosti a rozsahu.

Za expresní odhad do dvou dnů od dodání podkladů účtuji příplatek ve výši 50 %
Za expresní odhad do druhého dne od dodání podkladů účtuji příplatek ve výši 100 %

Pojem odhad tržní hodnoty v sobě zahrnuje skutečnou hodnotu nemovitosti v daném místě a čase na trhu s nemovitostmi. Z legislativy ČR je patrně známější termín pro tržní hodnotu jako „cena obvyklá“. Její definice je uvedena v zákoně o cenách č. 526/1990 Sb.  a v zákoně o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.

Tržní hodnotu nemovitosti lze stanovit třemi hlavními metodami dle vlastností a charakteru konkrétní nemovitosti:

1) Nákladová metoda –  Jednoduše řečeno tento přístup ocenění je založen na tom, za kolik by se daná stavba postavila tj. jedná se o reprodukční cenu stavby. Tato cena se dále sníží o celkové opotřebení stavby. Opotřebení se často zjišťuje lineární metodou (zejména pokud nebyly prováděny žádné rekonstrukce nebo jiné stavební úpravy a všechny prvky stavby jsou rovnoměrně opotřebené). Výpočet opotřebení lineárním způsobem je prostý podíl stáří objektu k celkové životnosti objektu.
Stáří se odvíjí od data dokončení stavby nebo od zahájení užívání resp. od data kolaudace.
Životnost stavby je dána zejména prvky dlouhodobé životnosti jako jsou základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce, schodiště, zastřešení. Rámcovou dobu životnosti uvádí vyhláška 3/2008 Sb. v příloze č. 15. Tak např. pro rodinné domy zděné konstrukce. se uvádí životnost 100 let. Nákladová metoda slouží při tržním ocenění pouze ke stanovení rámcové hodnoty dané stavby a často se používá jako podklad pro výpočet hodnoty výnosové. Její použití je vhodné zejména pro nemovitosti, které se běžně neobchodují (stavby dopravní a technické infrastruktury, nebo stavby nepronajatelné) a jejichž hodnota je dána rozhodující mírou náklady. Nejrychlejší výpočet nákladové hodnoty je možný pomocí technicko-hospodářských ukazatelů (THU) na stránkách stavebnistandardy.cz. Kdy jsou pro každý rok vydávány nové cenové ukazatele s přepočtem na m3 daného typu využití objektu a jeho konstrukce. Stačí tedy znát obestavěný prostor dané stavby a rok kolaudace a lineárním způsobem lze snadno zjistit nákladovou hodnotu stavby.

2) Porovnávací (komparační, srovnávací) metoda vychází přímo z porovnání s prodeji či nabídkami podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny srovnávacích nemovitostí a oceňované nemovitosti je provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti, hodnocení těchto kritérií je kvantifikováno pomocí indexů. Toto porovnání může být provedeno dvěma způsoby. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standardní, takže indexy použité pro oceňovaný objekt jsou rovny jedné, příslušnými hodnotami indexů jsou upraveny pouze ceny srovnávacích nemovitostí a hodnota oceňované nemovitosti je následně vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Nepřímé porovnání používá úpravu cen srovnávacích objektů nejprve na definovanou standardní nemovitost, jejíž indexy jsou rovny jedné. S tímto standardem je pak porovnávána nemovitost oceňovaná, její cena je pak vypočtena jako prostý nebo vážený průměr upravených cen srovnávacích nemovitostí přepočtený příslušnými koeficienty.

Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Velmi dobře se použije při oceňování bytů, rodinných domů, garáží, ale i nebytových prostorů ale i provozních objektů.

3) Výnosová metoda předpokládá, že oceňované nemovitosti budou přinášet trvalý a udržitelný výnos (příjem). Všeobecně lze jako vstupní podklad použít výši nájemného v místě a čase obvyklou sníženou o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitostí. Výnosová hodnota je pak součtem diskontovaných (odúročených) předpokládaných budoucích čistých výnosů z pronájmu nemovitostí. Tato metoda je vhodná pro nemovitosti pronajaté nebo pronajmutelné s výnosovým potenciálem. Metoda se použije zejména u komerčních objektů, ale lze použít i u bytů nebo u pozemků.